Turni e prenotazioni delle parti comuni: cosa dice la Cassazione

Il caso

In un residence l'assemblea, con il 71,7% del valore, approva un regolamento:

• campo da tennis: prenotazione a turni, con più ore a settimana a chi ha più millesimi;
• piscina: numero di ospiti crescente con i millesimi.

Alcuni condomini lo impugnano. Tribunale di Verona, Corte d'appello di Venezia e Cassazione danno ragione al condominio.

Cosa decide la Cassazione

• Piscina e campo da tennis non sono beni necessari agli appartamenti: si applicano le regole della comunione (art. 1139 c.c.).
• L'assemblea può regolarne l'uso a maggioranza, anche con turni proporzionati alla quota (artt. 1136 e 1138 c.c.).
• «Pari uso» non vuol dire uso identico o contemporaneo per tutti.
• La quota si ricava prima di tutto dal titolo, non per forza dalla tabella millesimale generale.

Quando serve l'unanimità

Se il regolamento esclude stabilmente qualcuno, dà a qualcuno un uso esclusivo, cambia le quote o tocca i diritti scritti negli atti di acquisto.

Cosa non vale

Il principio non si applica alle parti necessarie dell'edificio: scale, ascensori, portoni, impianti, vie d'accesso.

Dal regolamento al calendario

1. L'assemblea approva il regolamento d'uso (puoi partire da un modello gratuito).
2. Per ogni area si fissano orari, durata del turno, posti, ospiti, limiti per appartamento.
3. Con Concierge le regole diventano un calendario: i residenti prenotano dal telefono e nessuno sfora.

Fonti: Cass. civ., sez. II, 5 marzo 2026, n. 4966; commento su ecnews.it. Per il tuo caso chiedi all'amministratore o a un avvocato.